Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kiracının Tahliye Edilebileceği Haller

Kiracı ile kiraya veren arasında kurulan kira sözleşmesi ile kiracı belirli bir bedel karşılığında taşınır veya taşınmaz mal üzerinde kullanma ve ondan yararlanma hakkını elde etmektedir.

Taraflar arasında akdedilen sözleşme ile ilgili uyuşmazlıklar ve kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ilâ 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kira hukukuna ilişkin bu hükümler kanunun dördüncü bölümünde; Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları ve Ürün Kirası şeklinde olmak üzere üç başlıkta sıralanmıştır.

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona erme halleri kanunun 347. ve 350. maddeleri arasında düzenlenmiş olup ilgili hükümlere göre kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde iki alternatif bulunmakta olup bunlardan birincisi TBK madde 347’de “Bildirim yolu” başlığı altında düzenlenen genel hükümlere göre sona erdirme hali olup genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracıya sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır. Bu husus TBK madde 347’de aynen şöyle düzenlemektedir:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
• Konut ve işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

İlgili hükme göre; konut ve çatılı işyeri kiralarının sözleşmesi belirli süreli olarak hazırlansa dahi sürenin dolması sözleşmeyi kendiliğinden bitirmeyecektir. Sürenin dolmasına bağlı olarak sona erdirme hali yalnızca kiracıya tanınmış bir hak olup kiraya verenin böyle bir imkânı bulunmamaktadır. Kiracı ise bu hakkını belirli sürenin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak şartıyla kullanabilecek olup sözleşmenin sona ermesini sağlayabilir. Şayet kiracı bu hakkını kullanmayıp bildirimde bulunmazsa taraflar arasındaki sözleşme bir yıl daha uzayacak olup belirsiz süreli sözleşme niteliğini alacaktır. Kira sözleşmesinin on defa uzamasının sonucunda ise kiraya veren de fesih hakkı kazanacak olup hem kiracı hem kiraya veren onuncu uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir haklı sebep gösterme zorunluluğu olmadan sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Konut ve çatılı iş yerlerinde sözleşmenin sona erdirme hallerinden bir diğeri olan ikinci alternatif ise sözleşmenin dava yolu ile sona erdirilmesi olup bu durum TBK.m.350-356 arası hükümlerde düzenlenmiştir.

Dava yoluyla sözleşmenin sona ermesi, TBK.m.350, 351, 352’ de belirtilen nedenlerle gerçekleşebilir. Bu şekilde Konut ve işyeri kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmek istenmesi durumunda mahkeme, davacının iddia ettiği bu özel sebeplerin varlığını, gerçekliğini tespit etmekte, buna bağlı olarak sözleşmenin feshine sonra kiralanan taşınmazın kiraya verene iadesine karar vermektedir.

TBK.m. 354’ e göre “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” şeklindedir. Bu hükümden anlaşılacağı üzere tahliye davası yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ancak kanunda belirtilen sınırlı sayıdaki sebeplerle sınırlıdır. Yani kiraya veren ancak TBK m. 350, 351, 352. Maddelerdeki sebeplere dayanarak dava açabilecektir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklı sona erme halleri kanunda gereksinim, yeniden inşa, imar ve yeni malikin gereksinimi olarak belirlenmiştir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye

TBK’nın 350. maddesinde; “kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” İlgili hüküm doğrultusunda kiraya veren, hükümde sayılan kişilerin ya da kendisinin ihtiyacı olması halinde kiralanan konut ya da iş yerinden kiracıyı dava yolu ile tahliye ettirebilecektir. Ancak gereksinim iddiasına dayalı tahliye davalarında konut ve iş yeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç olup olmadığı araştırılacak olup bu hususun ispatı davacı tarafta olacaktır. (Örneğin; sağlık sorunları, evlilik, taşınmazın daha güvenli bir bölgede bulunması, kişinin kirada oturması ve başka bir taşınmazının olmaması, vb.) İhtiyaç nedenleri belirli ve sınırlı sayıda olmadığı için her somut olayın özelliğine göre değişiklik gösterebilecek olup iddianın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı durumun şartlarına göre değerlendirilecektir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

TBK’nın 350. Maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”   Kanun hükmü doğrultusunda yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için kiralanan taşınmazın imar veya yeniden inşa amacıyla yıkılması ve kiralananın genişletilmesi, değiştirilmesi ya da esaslı onarımının amaçlanması gerekli olup aynı zamanda kiralananın yeniden inşa veya imarı esnasında kiracının kiralananı kullanması imkânsız olmalıdır. Zira bu hususlar yargılama aşamasında dikkate alınacak olup her iki şartın da davacı tarafça ispatlanması gerekli olacaktır. Davacı taraf mimari bir proje, imara uygun bir ruhsat vb. gibi yazılı belgeleri ispat aracı olarak kullanabileceği gibi tanık deliline de dayanabilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

TBK madde 351 gereği kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, hükümde sayılı kişilerin (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler) konut veya iş yeri ihtiyacının olması sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilecektir. Ayrıca yeni malik, sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. Görüleceği üzere kanun maddesi yeni malik için iki alternatif tanımaktadır. Birincisi edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açmak diğeri ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmaktır. Dolayısıyla yeni malik, kiralanan taşınmazı edindiği esnada sözleşmenin sona ermesine altı aydan daha az bir zaman dilimi varsa yazılı bildirimde bulunup ardından altı ay beklemek zorunda kalmayacaktır. Bu tahliye nedenine dayanılarak açılacak davada Mahkemece gereksinim iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olup olmadığı araştırılacak olup ispat yükü davacıda olacaktır.

Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi

Kiracıdan kaynaklanan nedenlerle kira sözleşmesinin sona erme halleri TBK’nın 352. maddesinde düzenleme bulmuştur.  Düzenlemeye göre kiraya veren, kiracısından kaynaklanan ve aşağıda açıklanan nedenlerle dava yoluna başvurarak kiracısının tahliye sini sağlayabilecektir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

TBK madde 352/1 uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kiraya verenin tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilmesi için taahhütnamenin bazı geçerlilik şartlarını sağlaması gereklidir. Bu şartlar şu şekildedir:

• Yazılı bir taahhütname olmalıdır. Kiracının vermiş olduğu taahhütname mutlak suretle yazılı olmalıdır. Bu şart kanunda da açıkça belirtilmiştir. Aksi takdirde taraflar arasında verilen sözlü taahhüt geçerli olmayacaktır, öne sürülemeyecektir.
• Düzenlenme tarihi kira sözleşmesinin düzenlenme tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır. Kanun hükmünden de anlaşıldığı gibi kiraya veren, yalnızca kiralananın tesliminden sonra verilmiş bir taahhüde dayanarak tahliye yoluna gidebilir. Yasada bu şekilde yapılan düzenleme ile kiracı, kiraya veren karşısında korunmak istenmiş ve kiracının kontratı imzalayabilmesi için tahliye taahhütnamesini de imzalaması zorunda bırakılmasının önüne geçilmek istenmiştir. Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalardan biri olan tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi kiracı ve kiraya verenler açısından mağduriyetlere yol açabilmektedir.
• Kiralananın tahliye edileceği tarihi belirli olmalıdır. Kiracı taahhütnamede kiralananı boşaltacağını taahhüt etmişse hangi tarihte boşaltılacağının da belirli olması gereklidir. Aksi takdirde kiracı sürekli tahliye tehdidi altında kalacaktır.
• Tüm kiracılardan tahliye taahhütnamesinin alınmış olması gereklidir. Tahliyesi istenen taşınmaz birden fazla kiracı tarafından kiralanmışsa ilgili taşınmazın tahliyesi için tüm kiracıların tahliye taahhüdünde bulunması gereklidir. Geçerlilik koşullarını sağlayan bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kiraya veren, kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içerisinde icra veya dava yoluna başvurarak tahliye sürecini başlatabilecektir.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle başvurulacak tahliye yolu TBK madde 352/2’de düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Yukarıda verilen düzenlemeye göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde, kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olmak suretiyle farklı zamanlarda iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda kiraya veren, tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirerek tahliye edebilecektir.

Her ne kadar kiracıya gönderilen ihtarın akabinde kiracı tarafından yükümlülükler yerine getirilse de kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için iki haklı ihtarın gönderilmesi yeterlidir. Ancak söz konusu ihtarın aynı kira yılı içindeki iki aya ait kira bedeli ödenmediği için söz konusu iki ihtarların ödenmeyen ayların akabinde gönderilmesi gereklidir. Ayrıca kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için kiracıya iki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde davanın açılması gereklidir.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması

Türk Borçlar Kanunun 352. Maddesinin üçüncü fıkrasında; “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” denilmektedir. Bu düzenlemede yalnızca kiracıdan kaynaklanan sebeple değil aynı zamanda kiracının birlikte yaşadığı eşinden kaynaklanan sebeple de tahliye yoluna gidilebileceği belirtilmiştir. Kiraya verenin bu fıkra doğrultusunda tahliye yoluna gidebilmesi için kiracı ve eşinin birlikte yaşıyor olması ve ayrılmamış olması gereklidir. Şayet taraflar hakkında ayrılık kararı verilmiş veya taraflar birlikte yaşamıyorsa kiraya veren bu fıkra doğrultusunda tahliye hakkını kullanamayacaktır.

Kanun maddesinde belirtildiği gibi kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesi taraflardan birinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır. Yargılamada oturmaya elverişli konutun kıstası objektif ve sübjektif unsurlara göre belirlenmektedir. Yine kiraya veren bu hakkını yalnızca konut kiralarında kullanabilecek olup ilgili düzenleme iş yeri kiraları için geçerli olmayacaktır.

Haksız İşgal Nedeniyle Tahliye

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece TBK madde 322 gereği; kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Bu düzenlemeye göre böyle bir durum söz konusu olduğu takdirde kiraya veren, herhangi bir ihtar veya ihbara gerek kalmadan haksız işgal eden kiracıları Sulh Hukuk Mahkemelerine yapacağı başvuru ile tahliye edebilecektir. Ayrıca kiraya veren mal sahibi, haksız işgalde bulunan kişiler aleyhine açacağı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası ile tazminata hak kazanabilecektir.

Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan kira sözleşmesi çerçevesinde kiracının sözleşme kurallarına aykırı davranması halinde kiraya verenin tahliye hakkı doğacaktır. Bu husus TBK madde 316’da düzenlenmiş olup ilgili hükümde; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” denilmektedir.

İlgili madde gereği kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranması ve özen yükümlülüğüne aykırı davranarak taşınmazı özensiz kullanması, komşuluk kurallarını ihlal ederek diğer komşularına karşı saygısız davranışlarda bulunması hallinde kiraya veren bu olumsuzluğun giderilmesi için en az otuz gün süre vermelidir. Kiracı tarafından bu hukuka aykırı durum giderilmezse kiraya veren kira akdinin feshedileceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunarak tahliye davası açabilecektir.

Yine ilgili maddenin üçüncü fıkrasına göre kiracı, kiralanana kasten ağır zarar vermiş ve kiracıya verilecek süreninin yararsız olacağı anlaşılırsa veya kiracının yükümlülüğü ihlal etmesi kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler ve komşular için kira sözleşmesinin devamı çekilmez bir duruma dönmüşse; kiraya veren, kiracıya herhangi bir süre verme zorunluluğu olmadan yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshetme hakkına sahip olacaktır.

İlamsız İcra Yolu ile Tahliye

Kanunun tanıdığı istisnai hallerde kiraya veren, tahliye davası açmadan ilamsız icra yolu ile tahliye yoluna gidebilecektir. Kanun, kiraya verene kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurma hakkı tanımıştır.

Kiraya veren tarafından başlatılan tahliye talepli ilamsız takibe karşı kiracının 7 günlük itiraz süresi bulunmaktadır. Kiracı, bu 7 günlük süre içerisinde itiraz hakkını kullanmadığı ve 30 günlük süre içerisinde takibe konu borcu ödemezse kiraya veren, İcra Mahkemesine başvurarak taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.

Sonuç olarak kiracı ve kiraya verenden kaynaklana tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda olarak düzenlenmiş olup belirtilen sebepler doğrultusunda haklarınızın kullanımı ve tesisi için uzman bir avukattan hukuki destek alınması sizler için yararlı olacaktır.